Kosten hypotheek oversluiten: wat kost het en wat levert het op?

Heb je een koophuis in Limburg?

Dan vraag je je misschien af of het slim is om je hypotheek over te sluiten. De rente is nu mogelijk lager dan toen je jouw hypotheek afsloot. Dat kan geld schelen. Maar hoe weet je of het echt voordelig is? En welke kosten en stappen horen daarbij?

In dit artikel lees je wat oversluiten precies betekent, wat het kost en wanneer het interessant is. Ook ontdek je hoe je kunt berekenen of het jou echt voordeel oplevert.

“Ik ben Frank Kilkens, onafhankelijk hypotheekadviseur. Al meer dan 25 jaar help ik mensen met hun hypotheek. Van starters tot senioren, van zzp’ers tot ondernemers. Ook bij een scheiding zorg ik dat alles goed geregeld wordt.”

➡️ Direct inzicht in jouw mogelijkheden

Benieuwd hoeveel jij kunt besparen? Het bedrag zou je kunnen verrassen. 

Wat je moet weten als je een hypotheek gaat oversluiten

• Je maandlasten gaan omlaag als de rente lager is.

• Je betaalt minder tijdens de resterende looptijd.

• Je nieuwe hypotheek sluit beter aan bij je situatie.

• Je maakt wel extra kosten, zoals boeterente en advieskosten.

• Laat altijd berekenen of je meer bespaart dan je betaalt.

• Een onafhankelijk adviseur helpt je kiezen wat slim is voor jou. 

Wanneer loont het om je hypotheek over te sluiten?

Of oversluiten loont, hangt af van een paar factoren. Wat is je huidige rente en wat is het nieuwe tarief? Hoeveel jaar moet je nog aflossen? Wat is de waarde van je huis en hoeveel kost oversluiten? Een lagere rente kan je honderden euro’s per jaar besparen. Je kunt online snel een berekening maken. Voor een compleet beeld is een gesprek met een onafhankelijk adviseur vaak slimmer.

💡 Dankzij een lagere rente kun je besparen, maar ook vervroegd aflossen. Zo ben je sneller van je hypotheek af én betaal je minder rente in totaal.

Lees ook meer over de verbouwingshypotheek 

Hoe werkt oversluiten precies?

Oversluiten bestaat uit een paar stappen:

• Ik bereken of het financieel gunstig is voor jou.

• We kiezen samen een hypotheekvorm en een passende rente.

• De nieuwe aanbieder lost je oude hypotheek af.

• Omdat je eerder stopt bij je oude bank, betaal je vaak boeterente.

• De notaris legt de nieuwe hypotheek officieel vast.

• Ik begeleid je stap voor stap. Zo weet je precies waar je aan toe bent. 

Rekenvoorbeeld besparing hypotheek oversluiten

Onderdeel	Huidige hypotheek	Nieuwe hypotheek na oversluiten
Hypotheekrestschuld	€ 280.000	€ 280.000
Hypotheekvorm	Annuïtair	Annuïtair
Rente	4,8 procent	3,6 procent
Rentevaste periode	Nog 12 jaar	10 jaar
Bruto maandlast	± € 1.465	± € 1.275
Maandelijkse besparing		± € 190

Wat kost je hypotheek oversluiten?

De belangrijkste kosten zijn:

• Boeterente: een vergoeding voor rente die je bank misloopt.

• Advieskosten: voor het regelen van je nieuwe hypotheek.

• Notariskosten: voor het vastleggen van je hypotheek.

• Taxatiekosten: als je woning opnieuw getaxeerd moet worden.

💡Sommige van deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar. Laat je goed adviseren over wat dit voor jou betekent.

Lees ook meer over hypotheek bij scheiding. 

Rekenvoorbeeld kosten hypotheek oversluiten

Als vervolg op het eerste rekenvoorbeeld, krijg je ook een inzicht in de additionele kosten die aan het oversluiten verbonden zijn: 

 

Kostenpost	Indicatief bedrag
Boeterente	€ 6.800
Notariskosten	€ 1.200
Advies en bemiddeling	€ 2.500
Taxatiekosten	€ 800
Totale kosten oversluiten	€ 11.300

Speciale situaties (rentevaste periode, NHG, andere hypotheekvormen)

Als je huidige hypotheek niet meer bij jouw situatie of wensen past, kun je een andere hypotheekvorm kiezen.

Aflossingsvrije hypotheek oversluiten

Een aflossingsvrije hypotheek oversluiten kan slim zijn als je maandlasten omlaag moeten. Bijvoorbeeld omdat je bijna met pensioen gaat of je inkomsten zijn gedaald.

Heb je veel spaargeld of overwaarde? Dan kun je bewust kiezen om minder af te lossen. Zo houd je geld vrij voor andere doelen. Ben je 55 jaar of ouder? Dan kun je overstappen naar een aflossingsvrije hypotheek voor meer financiële ruimte.

💡Let op: aan het einde van de looptijd houd je een hypotheekschuld over die je nog moet aflossen of herfinancieren. Laat daarom altijd een goede berekening maken.

Tabel: voor- en nadelen oversluiten aflossingsvrije hypotheek

Situatie	Voordeel	Nadeel
Je betaalt 4,5% rente, nu is het 3%	Lagere maandlasten, mogelijk duizenden euro’s besparing	Boeterente betalen bij oude bank
Je wilt je hypotheek aanpassen	Nieuwe looptijd of voorwaarden	Extra advies- en notariskosten
Je hebt spaargeld om boete te betalen	Geen extra lening nodig	Spaargeld is daarna niet meer beschikbaar
Je zit nog maar 5 jaar in je hypotheek	Sneller aflossen met lagere rente	Minder tijd om de kosten terug te verdienen

       💡Huiseigenaren besparen gemiddeld €130 per maand na
         oversluiten.

Een beleggingshypotheek of spaarhypotheek oversluiten

Heb je een spaar- of beleggingshypotheek en overweeg je oversluiten? Dan werkt dat anders dan bij andere hypotheekvormen. Je spaart of belegt via een aparte rekening om de lening aan het einde af te lossen. Oversluiten kan invloed hebben op het opgebouwde bedrag en je belastingpositie. Laat daarom altijd berekenen of oversluiten in jouw situatie verstandig is.

Aan het einde van de looptijd los je de hypotheek af met het opgebouwde kapitaal. Is dat lager dan de schuld, dan blijft er een restbedrag over. Je kunt dan vaak verlengen of overstappen naar een andere bank, afhankelijk van je financiële situatie.

Hypotheek met NHG

Bij het oversluiten van je hypotheek kun je kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dat is een vangnet bij financiële problemen, zoals werkloosheid of een scheiding. Met NHG betaal je meestal een lagere rente.

💡In 2025 mag het hypotheekbedrag voor NHG niet hoger zijn dan € 435.000. Je moet ook voldoende inkomsten hebben om ervoor in aanmerking te komen.

Oversluiten tijdens rentevaste periode

Je kunt je hypotheek ook oversluiten tijdens de rentevaste periode.
Je betaalt dan meestal een boeterente. Dat is een vergoeding voor de rente die je bank misloopt. Toch kan het de moeite waard zijn. Vooral als de nieuwe rente flink lager is.

Wat gebeurt er renteaftrek?

Als je je hypotheek oversluit, blijft de rente meestal aftrekbaar. Er zijn wel voorwaarden. Je moet de lening gebruiken voor je eigen woning en binnen 30 jaar aflossen. Kies je voor een aflossingsvrije hypotheek? Dan vervalt de renteaftrek over dat deel. Laat je goed adviseren om geen fiscale voordelen mis te lopen.

Welke kosten zijn aftrekbaar van de belasting?

Kosten die je mag aftrekken (als je hypotheek voldoet aan de voorwaarden):

Kostenpost	Aftrekbaar?	Opmerking
Advieskosten hypotheekadviseur	✅ Ja	Alleen voor je eigen woning
Notariskosten hypotheekakte	✅ Ja	Kosten voor leveringsakte zijn niet aftrekbaar
Taxatiekosten	✅ Ja	Als de taxatie nodig is voor de aanvraag
Bemiddelingskosten	✅ Ja	Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek
Boeterente (vergoedingsrente)	✅ Ja	Onder voorwaarden aftrekbaar als renteverlies
NHG-kosten	✅ Ja	Eenmalig fiscaal aftrekbaar
Kadasterkosten	❌ Nee	Niet aftrekbaar
Overlijdensrisicoverzekering	❌ Nee	Premies zijn niet aftrekbaar

💡 Let op: vergeet niet om deze kosten op te nemen in je aangifte inkomstenbelasting. Bewaar alle facturen en geef ze op bij je belastingaangifte.

Hypotheek oversluiten berekenen

Wil je weten of oversluiten hypotheek voor jou voordeel oplevert? Bij Ik Regel Je Hypotheek maken we snel en duidelijk een berekening. We kijken naar je situatie, de kosten en wat je kunt besparen.

➡️ Benieuwd hoeveel jij kunt besparen? 

Ik neem de tijd voor je: online, ‘s avonds of in het weekend. Gewoon zoals jij het wilt.

 

Veelgestelde vragen over een hypotheek oversluiten 

Wat kost een hypotheekadviseur?

Kan ik ook oversluiten zonder mijn hypotheekvorm te veranderen?

Ja. Je kunt vaak je huidige hypotheekvorm houden en toch profiteren van een lagere rente.

Wat zijn de gevolgen van oversluiten als ik ga scheiden?

Je geldverstrekker kijkt of je de hypotheek alleen kunt betalen. Een overstap kan dan voordeliger zijn.

Kan ik oversluiten als ik tijdelijk minder inkomen heb?

Soms. Heb je genoeg marktwaarde of overwaarde? Dan zijn er vaak toch mogelijkheden.

Wat is het verschil tussen oversluiten en rentemiddeling?

Bij oversluiten stap je meestal over naar een andere hypotheekverstrekker met betere voorwaarden of een lagere rente. Bij rentemiddeling blijf je bij je bank, maar met een gemiddelde rente.

Is oversluiten mogelijk bij een restschuld?

Dat hangt af van je inkomen en overwaarde. Een adviseur helpt je dit in kaart te brengen.

Wat gebeurt er als mijn woning minder waard is dan mijn hypotheek?

Dan sta je ‘onder water’. Vaak kun je dan niet oversluiten. Overleg met je huidige hypotheekverstrekker over andere opties.

Kan ik mijn spaarhypotheek oversluiten?

Ja, maar je gekoppelde spaarrekening kun je meestal niet meenemen. Laat je goed adviseren.